비 공간적 임대료규제 이후 전ㆍ월세시장의 공간적 결과: 발생 핫스팟 분석을 통한 시공간 패턴 유형화를 중심으로

Abstract

이 연구는 전국적인 임대료규제 시행 이후 전ㆍ월세 시장의 시공간적 패턴을 통하여 비 공간적 임대료규제의공간적 결과에 대한 실증적 근거를 제공한다. 연구 과정은 다음과 같다. 첫째, 서울을 대상으로 월세와 전세시장에서 표준화 된 거래 데이터를 통해 행정동 단위의 17개 시공간 패턴으로 분류하였다. 둘째, 특정 패턴에서나타나는 공간 특성을 탐구하기 위해 로지스틱 회귀분석을 실시하였다. 그 결과 임대료규제 실시 후 시공간패턴이 행정동과 주택시장에 따라 이질성이 강하다는 증거를 도출하였다. 일반적으로 월세시장은 전세시장에비해 전셋값이 빠르게 상승하는 경향을 보이며, 상당수의 행정동에서 통계적으로 유의한 핫스팟 및 콜드스팟패턴으로 분류되어, 임대료규제 시행 후 서울의 가격 동향이 시간이 지남에 따라 공간적으로 이질적이라는것을 시사한다. 구체적으로, 전세시장에서는 저층 주거지와 대규모 아파트가 밀집한 동네에 핫스팟이, 강남권역세권을 중심으로 고가 아파트가 밀집한 동네에 콜드스팟의 결과가 도출되었다. 월세시장의 경우 서울 구도심과 가까운 동네, 외국인 밀집지역에 핫스팟이 도출되었으며, 반면 저층 주거지와 대학이 밀집한 동네에는콜드스팟이 도출되었다. 한편, 기초생활수급자의 저소득인구의 규모는 전세와 월세 모두 연속적 핫스팟 지역이형성될 가능성이 높은 것으로 나타났다. 이는 임대차 상승이 저소득임차인 거주지역과 공간적으로 중첩됨을시사한다. 해당 연구는 비 공간적 임대규제로 인해 공간적으로 불균등한 결과와 함께 정책적 기대와 달리특정 취약계층의 주거비 부담을 악화시킬 수 있음을 시사하는 증거를 도출하였다.